Simulador de Financiamento Imobiliário

O que é Financiamento Imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma modalidade de crédito oferecida por bancos e instituições financeiras que permite a aquisição de um imóvel com pagamento parcelado a longo prazo. O comprador dá uma entrada (geralmente entre 10% e 30% do valor do imóvel) e paga o restante em parcelas mensais que incluem amortização do valor principal e juros.

No Brasil, os financiamentos imobiliários podem utilizar recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) ou do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), com prazos que podem chegar a 35 anos (420 meses).

Diferença entre SAC e Price

Os dois principais sistemas de amortização utilizados no financiamento imobiliário brasileiro são:

Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante)

No SAC, o valor da amortização é fixo ao longo de todo o financiamento. Como os juros incidem sobre o saldo devedor (que diminui a cada mês), as parcelas começam mais altas e vão diminuindo progressivamente. É o sistema mais utilizado nos financiamentos habitacionais no Brasil e resulta em menor custo total de juros.

Tabela Price (Sistema Francês de Amortização)

Na Tabela Price, as parcelas são fixas do início ao fim do financiamento. No começo, a maior parte da parcela é composta por juros, e a amortização do saldo devedor é menor. Com o tempo, essa proporção se inverte. O custo total de juros é maior que no SAC, mas as parcelas iniciais são menores, o que pode facilitar a aprovação do crédito.

Como Funciona a Taxa de Juros

A taxa de juros do financiamento imobiliário pode ser prefixada (fixa durante todo o contrato), pós-fixada (atrelada a um indexador como a TR, IPCA ou poupança) ou mista (fixa nos primeiros anos e depois variável).

As taxas variam conforme o banco, o perfil do comprador, o relacionamento com a instituição e as condições de mercado. Em 2026, as taxas médias ficam entre 9% e 12% ao ano para financiamentos com recursos do SBPE.

Exemplos prontos

• Apartamento SFH em 30 anos:
  Imóvel R$ 400.000, entrada R$ 80.000, 360 meses, 10,49% a.a., SAC
  Cenário típico de financiamento SFH pela Caixa para primeiro imóvel urbano.
• Minha Casa Minha Vida faixa 3:
  Imóvel R$ 240.000, entrada R$ 40.000, 360 meses, 8,16% a.a., Price
  Simulação dentro do teto do programa com taxa subsidiada e parcela fixa.
• Financiamento curto com entrada alta:
  Imóvel R$ 600.000, entrada R$ 300.000, 180 meses, 11,49% a.a., SAC
  Perfil com reserva que quer quitar em 15 anos reduzindo juros totais.
• Imóvel alto padrão SFI:
  Imóvel R$ 1.500.000, entrada R$ 450.000, 360 meses, 12,00% a.a., Price
  Fora do teto SFH, usando Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) com taxa maior.
• Casal compondo renda:
  Imóvel R$ 450.000, entrada R$ 90.000, 360 meses, 9,99% a.a., SAC
  Duas rendas somadas facilitam aprovação e permitem parcela inicial maior.

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