Tabela SAC vs Price: Qual Sistema de Amortização Escolher?
Ao contratar um financiamento imobiliário no Brasil, uma das decisões mais importantes — e muitas vezes negligenciada — é a escolha do sistema de amortização. Os dois modelos disponíveis, SAC (Sistema de Amortização Constante) e Price (Tabela Price), impactam diretamente o valor das parcelas mensais, o total de juros pagos e o custo final do financiamento. Neste guia, faremos uma comparação detalhada com simulações numéricas reais para que você tome a melhor decisão.
O que é Amortização?
Antes de comparar os sistemas, é importante entender o conceito de amortização. A amortização é a parcela do pagamento mensal destinada a reduzir o saldo devedor (o valor que você efetivamente deve ao banco). Cada parcela do financiamento é composta por dois elementos:
- Amortização: Reduz o saldo devedor
- Juros: Remuneração cobrada pelo banco, calculada sobre o saldo devedor restante
A diferença entre SAC e Price está na forma como a amortização é distribuída ao longo do contrato. Isso altera o valor das parcelas e o montante total de juros pagos.
Como Funciona o Sistema SAC?
No Sistema de Amortização Constante (SAC), como o próprio nome indica, a parcela de amortização é a mesma em todas as prestações. Os juros, por sua vez, são calculados sobre o saldo devedor, que diminui a cada mês. Como resultado:
- As parcelas são decrescentes (começam mais altas e vão diminuindo)
- A amortização é fixa durante todo o contrato
- Os juros diminuem a cada mês, pois o saldo devedor cai mais rapidamente
- O custo total do financiamento é menor
Fórmula da amortização no SAC
A amortização mensal é calculada dividindo o valor financiado pelo número de parcelas:
Amortização = Valor Financiado / Número de Parcelas
Os juros mensais são calculados sobre o saldo devedor:
Juros = Saldo Devedor x Taxa Mensal
A parcela total é a soma da amortização com os juros.
Como Funciona a Tabela Price?
Na Tabela Price (também chamada de Sistema Francês de Amortização), as parcelas são fixas durante todo o financiamento (desconsiderando a correção monetária pela TR ou outro indexador). A composição interna de cada parcela muda ao longo do tempo:
- As parcelas são constantes (mesmo valor do início ao fim)
- No início, a maior parte da parcela é composta por juros e uma pequena parte por amortização
- No final, a situação se inverte: a amortização é alta e os juros são baixos
- O custo total do financiamento é maior, pois o saldo devedor diminui mais lentamente
Fórmula da parcela na Price
A parcela fixa é calculada pela fórmula:
Parcela = Valor Financiado x [i x (1+i)^n] / [(1+i)^n - 1]
Onde i é a taxa de juros mensal e n é o número de parcelas.
Como o SAC e o Price se Comparam na Prática?
Para tornar a comparação concreta, vamos simular um financiamento com os seguintes parâmetros (conforme o Banco Central do Brasil):
- Valor financiado: R$ 400.000,00
- Prazo: 360 meses (30 anos)
- Taxa de juros: 9,5% ao ano (equivalente a 0,7592% ao mês)
- Indexador: TR = 0 (para simplificar a comparação)
Resultados no Sistema SAC
| Item | Valor |
|---|---|
| Primeira parcela | R$ 4.148,11 |
| Parcela no mês 180 | R$ 2.634,57 |
| Última parcela | R$ 1.119,54 |
| Total pago | R$ 948.168,89 |
| Total de juros | R$ 548.168,89 |
No SAC, a amortização mensal é constante em R$ 1.111,11 (R$ 400.000 / 360). A primeira parcela tem juros de R$ 3.037,00, enquanto a última tem juros de apenas R$ 8,43. A redução é progressiva e significativa.
Resultados na Tabela Price
| Item | Valor |
|---|---|
| Primeira parcela | R$ 3.361,03 |
| Parcela no mês 180 | R$ 3.361,03 |
| Última parcela | R$ 3.361,03 |
| Total pago | R$ 1.209.970,80 |
| Total de juros | R$ 809.970,80 |
Na Price, todas as parcelas são iguais em R$ 3.361,03. Na primeira parcela, R$ 3.037,00 são juros e apenas R$ 324,03 são amortização. Na última parcela, a situação se inverte: R$ 25,38 são juros e R$ 3.335,65 são amortização.
Resumo da Comparação
| Critério | SAC | Price |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 4.148,11 | R$ 3.361,03 |
| Última parcela | R$ 1.119,54 | R$ 3.361,03 |
| Total pago | R$ 948.168,89 | R$ 1.209.970,80 |
| Total de juros | R$ 548.168,89 | R$ 809.970,80 |
| Diferença no custo total | — | R$ 261.801,91 a mais |
A diferença é expressiva: no exemplo acima, a Price custa R$ 261.801,91 a mais que o SAC ao longo de 30 anos. Isso equivale a quase 65% do valor originalmente financiado pago a mais apenas em juros.
Para simular com os valores do seu financiamento, utilize nosso simulador de financiamento imobiliário, que calcula automaticamente as parcelas nos dois sistemas.
Evolução das Parcelas ao Longo do Tempo
Para visualizar melhor o comportamento dos dois sistemas, veja como as parcelas evoluem em momentos-chave do financiamento:
| Mês | Parcela SAC | Parcela Price | Diferença |
|---|---|---|---|
| 1 | R$ 4.148,11 | R$ 3.361,03 | SAC R$ 787,08 maior |
| 60 (5 anos) | R$ 3.646,24 | R$ 3.361,03 | SAC R$ 285,21 maior |
| 120 (10 anos) | R$ 3.143,87 | R$ 3.361,03 | Price R$ 217,16 maior |
| 180 (15 anos) | R$ 2.634,57 | R$ 3.361,03 | Price R$ 726,46 maior |
| 240 (20 anos) | R$ 2.132,21 | R$ 3.361,03 | Price R$ 1.228,82 maior |
| 300 (25 anos) | R$ 1.626,38 | R$ 3.361,03 | Price R$ 1.734,65 maior |
| 360 (30 anos) | R$ 1.119,54 | R$ 3.361,03 | Price R$ 2.241,49 maior |
O ponto de cruzamento — quando a parcela do SAC se iguala à da Price — ocorre por volta do mês 104 (aproximadamente 8 anos e 8 meses). Após esse ponto, a parcela do SAC passa a ser menor que a da Price pelo restante do contrato.
Vantagens e Desvantagens de Cada Sistema
Vantagens do SAC
- Menor custo total: Você paga significativamente menos juros ao longo do financiamento
- Parcelas decrescentes: O peso da parcela no orçamento diminui com o tempo, liberando renda para outros objetivos
- Saldo devedor cai mais rápido: Se precisar quitar antecipadamente, o saldo devedor será menor em qualquer ponto do financiamento
- Amortização com FGTS é mais eficiente: Como o saldo devedor é menor, o impacto do uso do FGTS para amortização é proporcionalmente maior
Desvantagens do SAC
- Parcela inicial mais alta: Exige maior comprometimento de renda no início do financiamento
- Pode limitar o valor financiado: Como a parcela inicial é maior, o banco pode aprovar um valor menor de financiamento (já que a parcela não pode ultrapassar 30% da renda) (conforme o Banco Central do Brasil)
Vantagens da Price
- Parcela inicial menor: Permite que pessoas com renda mais apertada consigam financiar o imóvel
- Previsibilidade: Facilita o planejamento financeiro, pois as parcelas são constantes (sem considerar correção pela TR)
- Valor financiado potencialmente maior: Como a parcela inicial é menor, o banco pode aprovar um valor mais alto de financiamento
Desvantagens da Price
- Custo total muito maior: O total de juros pagos é significativamente superior ao SAC
- Saldo devedor cai lentamente: Nos primeiros anos, quase toda a parcela é juros e a dívida mal diminui
- Risco de saldo residual: Se houver correção pela TR, as parcelas podem não ser suficientes para quitar o saldo, gerando uma “bola de neve”
- Parcelas pesam mais no longo prazo: Enquanto no SAC as parcelas diminuem e a renda tende a aumentar, na Price as parcelas continuam iguais
Quando Escolher o SAC?
O SAC é recomendado na maioria dos cenários. Escolha o SAC quando:
- Sua renda permite arcar com a parcela inicial mais alta sem comprometer mais de 25% do orçamento
- Você prioriza pagar menos juros no total
- Tem perspectiva de renda estável ou crescente
- Pretende usar o FGTS periodicamente para amortizar o saldo devedor
- Quer ter flexibilidade financeira crescente ao longo dos anos, com parcelas cada vez menores
- Planeja quitar o financiamento antecipadamente
Quando Escolher a Price?
A Price pode ser adequada em situações específicas:
- Sua renda atual é limitada e não comporta a parcela inicial do SAC, mas você precisa comprar o imóvel agora
- Você tem expectativa concreta de aumento de renda em breve e planeja amortizar o saldo com recursos extras
- O imóvel desejado está ligeiramente acima do que o SAC permite financiar e a Price viabiliza a operação
- Você é investidor e pretende direcionar a diferença de parcela para aplicações com rendimento superior à taxa do financiamento (estratégia que exige disciplina e conhecimento financeiro)
Impacto da Amortização Antecipada
Independentemente do sistema escolhido, a amortização antecipada é a estratégia mais eficiente para reduzir o custo do financiamento. Ao amortizar R$ 50.000 no mês 60, por exemplo:
- No SAC: A redução no prazo ou na parcela é significativa, pois o saldo devedor já é menor
- Na Price: O impacto é ainda mais expressivo proporcionalmente, pois o saldo devedor na Price costuma ser maior no mesmo ponto do tempo
A cada 2 anos, é possível utilizar o saldo do FGTS para amortizar o financiamento. Essa prática, combinada com aportes extras quando possível, pode reduzir o prazo do financiamento em anos.
Exemplo Prático: Impacto na Aprovação de Crédito
Considere uma família com renda bruta de R$ 12.000 mensais. O limite de comprometimento é de 30%, ou seja, a parcela máxima é de R$ 3.600 (conforme o Banco Central do Brasil).
- No SAC: A primeira parcela de R$ 4.148,11 (do exemplo de R$ 400.000) excede o limite. A família precisaria financiar no máximo cerca de R$ 347.000 ou aumentar a entrada.
- Na Price: A parcela de R$ 3.361,03 está dentro do limite. A família consegue financiar os R$ 400.000.
Nesse cenário, a Price permite financiar um valor maior. No entanto, é preciso avaliar se o custo total adicional de mais de R$ 260.000 justifica essa escolha.
SAC e Price no Programa Minha Casa Minha Vida
O programa Minha Casa Minha Vida geralmente utiliza o sistema SAC para os financiamentos (Caixa Econômica Federal). As taxas de juros do programa são subsidiadas (de 4% a 8,16% ao ano, dependendo da faixa de renda), o que torna as parcelas iniciais do SAC mais acessíveis e a escolha do sistema menos impactante.
Conclusão
Para a maioria dos compradores, o SAC é a escolha mais vantajosa, gerando economia substancial no custo total do financiamento. A Price deve ser considerada apenas quando a parcela inicial do SAC inviabiliza a operação e não há alternativa de aumentar a entrada ou escolher um imóvel de menor valor.
Antes de decidir, faça simulações detalhadas com os valores reais do seu financiamento. Use nosso simulador de financiamento imobiliário para comparar os dois sistemas e tomar uma decisão informada. Lembre-se: em um financiamento de 30 anos, a diferença entre SAC e Price pode equivaler ao valor de um carro novo — ou de uma boa reforma no imóvel que você acabou de comprar.
Perguntas Frequentes
Qual sistema de amortização é mais vantajoso, SAC ou Price?
Na maioria dos casos, o sistema SAC é mais vantajoso financeiramente, pois o custo total com juros é menor. No exemplo de R$ 400.000 financiados em 360 meses a 9,5% ao ano, o SAC gera uma economia de aproximadamente R$ 104.000 em relação à Price. Porém, a Price pode ser melhor para quem tem renda limitada no curto prazo, já que a parcela inicial é menor.
Posso trocar de SAC para Price (ou vice-versa) durante o financiamento?
Sim, é possível solicitar a mudança do sistema de amortização ao banco, mas isso depende da política de cada instituição e pode envolver custos administrativos e renegociação contratual. Alguns bancos permitem a troca, especialmente em processos de portabilidade. Consulte seu gerente para verificar as condições.
O que acontece com as parcelas da Price se a TR subir?
Apesar de a tabela Price ter parcelas teoricamente fixas, quando o financiamento é indexado à TR (Taxa Referencial), as parcelas podem sofrer reajustes. Se a TR subir, as parcelas da Price aumentam, podendo inclusive gerar saldo residual ao final do contrato. No sistema SAC, a TR também afeta as parcelas, mas o impacto tende a ser menor pois a amortização do principal é constante.