Tabela de ITBI por Cidade 2026: Alíquotas no Brasil

O que é o ITBI?

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que ocorre a transferência de propriedade de um imóvel por ato oneroso. Previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, o ITBI deve ser pago pelo comprador antes da lavratura da escritura pública, sendo requisito obrigatório para a formalização da transferência no Cartório de Registro de Imóveis.

Como funciona o cálculo do ITBI?

A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, que pode ser definido pela prefeitura ou corresponder ao valor efetivo da transação, prevalecendo o maior entre ambos. Em muitas capitais, a prefeitura mantém um cadastro próprio de valores venais de referência, que pode diferir do valor venal utilizado para o IPTU. A alíquota é definida por lei municipal e varia entre 2% e 3% na maioria das cidades brasileiras.

Por exemplo, na compra de um imóvel de R$ 500.000 em São Paulo (alíquota de 3%), o comprador pagará R$ 15.000 de ITBI. Já em Curitiba, com alíquota de 2,7%, o valor seria R$ 13.500.

Isenções e descontos no ITBI

Alguns municípios concedem isenção ou desconto no ITBI em situações específicas. O caso mais comum é a aquisição do primeiro imóvel financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que pode ter desconto de até 50% sobre o valor financiado em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro. Imóveis adquiridos por meio do programa Minha Casa Minha Vida também podem ter isenção total ou parcial, dependendo da faixa de renda do comprador e da legislação local.

Quando o ITBI deve ser pago?

O ITBI deve ser quitado antes da lavratura da escritura pública de compra e venda. Na prática, o comprador solicita a guia de recolhimento na prefeitura, efetua o pagamento e apresenta o comprovante ao cartório. Em operações de financiamento bancário, o próprio banco orienta o pagamento como parte do processo. O prazo para pagamento varia conforme o município, mas geralmente é de 30 a 60 dias após a assinatura do contrato.

ITBI e a decisão do STJ (Tema 1113)

No Tema 1113 dos recursos repetitivos (REsp 1.937.821/SP, 2022), o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com o IPTU, que o valor da transação declarado é presumido compatível com o mercado e que o município não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência fixado por ele mesmo. O comprador pode contestar a cobrança caso a prefeitura utilize um valor de referência superior ao preço real da transação. Essa contestação pode ser feita administrativamente junto à prefeitura ou, em último caso, por via judicial.

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