Calculadora de ITBI

O que é o ITBI?

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado na transferência de propriedade de um imóvel. Ele deve ser pago pelo comprador e é obrigatório para que a escritura e o registro do imóvel sejam realizados em cartório.

O imposto é previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, e cada município tem autonomia para definir a alíquota aplicada, que geralmente varia entre 2% e 3% do valor do imóvel.

Como calcular o ITBI de um imóvel

O valor do ITBI é a base de cálculo multiplicada pela alíquota do município: ITBI = base de cálculo × alíquota. Em muitas cidades, a base é o maior valor entre o valor da transação (preço do contrato) e o valor venal ou de referência definido pela prefeitura; em outras, é só um deles. A alíquota é fixada por lei municipal e costuma ficar entre 2% e 3%.

Exemplo: apartamento comprado por R$ 500.000 em uma cidade com alíquota de 3% e valor de referência de R$ 450.000.

1. Base de cálculo: o maior entre R$ 500.000 (transação) e R$ 450.000 (referência) = R$ 500.000.
2. Alíquota: 3%.
3. ITBI: R$ 500.000 × 3% = R$ 15.000.

Com financiamento pelo SFH em São Paulo, a parte financiada (até R$ 110.175,62) paga 0,5% e o restante paga 3%. Para R$ 500.000 com R$ 400.000 financiados: R$ 110.175,62 × 0,5% + R$ 389.824,38 × 3% = R$ 12.245,61. A calculadora acima faz essa conta automaticamente quando os dados da cidade permitem.

Qual o valor do ITBI?

Não existe um valor único: o ITBI depende da cidade e do preço do imóvel. Como referência, em uma cidade com 3%, um imóvel de R$ 300.000 paga R$ 9.000, e um de R$ 500.000 paga R$ 15.000. Selecione sua cidade na calculadora para usar a alíquota dela. Consulte também a tabela de ITBI por cidade.

ITBI e o valor de referência da prefeitura (STJ, Tema 1113)

Em 2022, no julgamento do Tema 1113 dos recursos repetitivos (REsp 1.937.821/SP), o Superior Tribunal de Justiça fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU. O valor da transação declarado pelo contribuinte é presumido compatível com o mercado, e só pode ser afastado pelo fisco em processo administrativo próprio (art. 148 do CTN). O município também não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência que ele mesmo fixou unilateralmente.

Na prática, se a guia vier calculada sobre um valor de referência maior que o preço real da compra, é possível contestar na prefeitura ou na Justiça. Marque a opção da calculadora para ver o ITBI sobre o valor da transação. Cada prefeitura aplica a tese de um modo, então confirme o procedimento local.

Quando Pagar o ITBI?

O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura pública ou do registro do contrato de financiamento. Sem a comprovação do pagamento do ITBI, o cartório não realiza a transferência de propriedade.

Na maioria dos municípios, o prazo para pagamento é de até 30 dias após a transação, mas é recomendável verificar as regras específicas da sua cidade.

Isenções e Descontos

Algumas situações podem gerar isenção ou desconto no ITBI:

• Primeiro imóvel pelo SFH: Em alguns municípios, a parcela do imóvel financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) pode ter alíquota reduzida ou isenção do ITBI, especialmente para o primeiro imóvel residencial.
• Minha Casa Minha Vida: Imóveis adquiridos pelo programa habitacional do governo federal podem ter desconto no ITBI em determinados municípios.
• Transmissão por herança: Heranças e doações não pagam ITBI, mas sim o ITCMD (imposto estadual).
• Integralização de capital: A transferência de imóvel para integralização de capital social de empresa pode ter imunidade tributária, desde que a atividade preponderante da empresa não seja imobiliária.

Dicas para Economizar no ITBI

• Verifique se você tem direito a alguma isenção ou desconto no seu município.
• Em financiamentos pelo SFH, solicite que o ITBI incida apenas sobre a diferença entre o valor do imóvel e o valor financiado, quando a legislação municipal permitir.
• Se o valor venal de referência for muito superior ao valor real de mercado, considere contestar a base de cálculo com uma avaliação independente.
• Inclua o valor do ITBI no seu planejamento financeiro desde o início da busca pelo imóvel.

Exemplos prontos

• Apartamento em São Paulo:
  Imóvel R$ 450.000, alíquota 3%; SFH: 0,5% sobre o financiado até R$ 110.175,62
  A parte financiada, até o teto, paga alíquota reduzida; o restante paga 3%.
• Casa no Rio de Janeiro:
  Imóvel R$ 380.000, alíquota 3% sobre valor venal
  RJ aplica alíquota integral sobre o maior entre valor venal e valor declarado.
• Imóvel em Belo Horizonte:
  Imóvel R$ 320.000, alíquota 3%
  BH não tem isenção geral para primeiro imóvel, segundo os dados da cidade.
• Primeiro imóvel via SFH:
  Imóvel R$ 250.000, alíquota reduzida para 0,5% + 2% sobre excedente
  Redução progressiva para primeiro imóvel dentro do teto SFH em várias cidades.
• Terreno urbano:
  Terreno R$ 150.000, alíquota 3% sem redução (não SFH)
  Compra de lote para construir não tem benefício de primeiro imóvel financiado.

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